은하 법률사무소

명도소송

명도소송은 토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송으로서 점유자와의 원만한 대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않을 경우 법원을 통해 강제로 점유를 이전받기 위한 소송입니다.

명도소송은 임대차 기간의 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로 임대차계약이 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로 임대차계약이 종료되었거나 취소되었을 경우 혹은 아무런 권원 없이 부동산을 불법점유하고 있는 경우 등의 사정이 있을 때 토지소유자 또는 임대인 등이 이들을 상대로 소를 제기합니다.

부동산 소유자 등은 명도소송을 통해 승소판결을 받은 후 집행문이 발효되면 강제집행을 통해 해당 부동산을 점유할 수 있고, 임대인이나 부동산 소유자 등의 채권자는 명도소송을 제기하기 전 반드시 ‘점유이전금지가처분신청’을 하여 채무자가 명도소송 진행 중에 부동산의 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 것이 좋습니다.

유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

또한 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸하며, 유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함합니다. 점유자는 채권을 가지고 있어야 하고 그 채권의 변제기가 도래하였어야 합니다.

민사유치권의 성립요건

유치권의 객체는 타인 소유의 물건 또는 유가증권이어야 하고 유치권자는 타인 소유의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유하고 있어야 합니다. 점유가 불법행위로 인한 경우에 유치권이 성립하지 않습니다.

상사유치권의 성립요건

채권자, 채무자 쌍방이 모두 상인이어야 하고 유치권자가 상인의 자격을 상실한 채 점유를 계속한다면, 그 유치권은 민사유치권의 적용대상이 됩니다. 비록 당사자 쌍방이 상인일지라도 피담보채권이 "상행위"로 인하여 발생된 것이 아니라면 상사유치권이 성립하지 않습니다.

피담보채권의 변제기가 도래하였어야 하는 점은 민사유치권과 같습니다. 다만, 예외적으로 변제기가 도래하지 않았더라도 채무자의 파산선고 등이 있는 경우 특별유치권이 인정되는 경우가 있습니다.

법정지상권

토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있으며 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 것이 법정지상권입니다.

법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있습니다. 한편, 매매 등의 원인으로 건물소유자와 토지소유자가 달라진 경우 관습상의 법정지상권이 인정되고 있습니다.

이와 관련하여 토지의 매입자나 낙찰자가 건물소유자를 상대로 법정지상권 존재 근거를 두고 철거 및 퇴거소송을 제기하는 사례가 많습니다.